Son zamanlarda yüz yüze sohbetlerde veya telefon konuşmalarımızda emlak piyasasının nereye gittiği sorulduğunda, piyasa için beklentimi hep çocukluğumuzda oynadığımız halat çekme (tug-of-war) oyununa benzettiğimi anlatıyorum. Ama baştan söyleyeyim, kimin kazanacağı konusunda şu an için tam bir fikrim yok. Hatta bence oyun esnasında yan tarafta seyirci olarak takılan “Büyük Abinin” araya girip bir tarafın zorla galip gelmesini sağlaması da mümkün 😊
Eğer siz de aynı soruyu kendinize soruyorsanız biraz uzun tutmak durumunda kaldığımız bu bültenimizi okuyun derim.Eğer siz de aynı soruyu kendinize soruyorsanız biraz uzun tutmak durumunda kaldığımız bu bültenimizi okuyun derim.
“Aslında kuşbakışı bakınca son birkaç aydır gayrimenkul sektörü yeniden ayaklarının üzerinde durmaya başlıyor gibi görünüyor. Alıcılar temkinli bir şekilde piyasaya geri dönüyor, satıcılar beklentilerini ayarlıyor (bazıları isteksizce) ve piyasanın üzerinde asılı duran donuk, soğuk hava sanki yavaş yavaş dağılıyor. Hatta birden fazla teklif gelmesi sebebiyle mücadele ettiğimiz alıcılarımız da oldu 2025 başlarında”
şeklinde konuşmalar yaparken ve tam da nispeten bir güven ortamı geri geldi derken en beklenmedik şey oldu:
ABD ile bir ticaret savaşı ortaya çıktı ve piyasayı hazırlıksız yakaladı. Geleceği belirsiz gümrük vergileri, ekonomik belirsizlik ve fırlayan maliyetler, kırılgan bir toparlanma içinde görünen emlak piyasasını günlük hareketler yapan hisse senedi borsalarına benzetti.
Bu noktada gelin bu halat çekme oyunundaki taraflara bir bakalım:
- Bir tarafta talebin geri dönmesi, inşaat maliyetlerinin artması ve müteahhitlerin projelerini askıya alıp arzı çok ciddi daraltmasıyla fiyatların artması olasılığı.
- Diğer tarafta ise belirsizlikten alıcıların korkması ve bunun satıcıları çaresizlikle fiyat kırmaya itmesiyle, fiyatların düşmesi senaryosu.
Bu oyunda hangi gücün galip geleceği piyasanın bir sonraki uzun vadeli yönünü belirleyecek. Diğer çok önemli bir detay da her konut tipinde (condo, townhome, semi-detached, detached gibi) çok farklı dengelerin olması. Dolayısıyla bahsedeceğimiz ihtimallerden her konut tipi çok farklı etkilenecektir.
Mesela şu anda semi-detached konut piyasası ile condo piyasasını karşılaştırdığımızda arz-talep dengesi açısından aralarında çok ciddi bir fark söz konusu.
Senaryo 1: Alıcılar Sıkılır, İhtiyaçları Doğrultusunda Piyasaya Döner, Arz Sıkıntısı Fiyatları Artırmaya Başlar
Fiyatların yükselmesi için ilgili konut tipinde talebin daha da baskın hale gelmesi gerekiyor. Ve artan inşaat maliyetleri, ertelenen projeler ve müteahhitlerin beklemeye geçmesi sebebiyle piyasa önümüzdeki dönemde yeni bir konut arzı sıkıntısına doğru ilerliyor olabilir.
Bu senaryo nasıl gelişir derseniz:
1. İnşaat Maliyetleri Yukarı Doğru Hareket Ediyor
Çelik, kereste, cam ve beton gibi temel malzemelere uygulanan gümrük vergileriyle birlikte müteahhitler maliyetlerinin kontrolden çıktığını görüyor. Daha önce zar zor denk getirilen inşaat bütçeleri, zaman planlamaları artık hiç uygulanabilir değil.
Müteahhitler doğal olarak bu maliyetleri üstlenmek yerine alıcılara yansıtacak – yani inşa edilen yeni konutlar beklenenden daha yüksek fiyatlarla piyasaya sürülemek zorunda kalacak.
2. Proje İptalleri Gelecekteki Arzı Daraltıyor
Müteahhitler gerekirse zararına satış yapayım, ama hacim yapayım demez. Projeleri finansal açıdan mantıklı değilse şu anda yaptıkları gibi beklemeye geçerler. Bu sebeple şimdi başla(ya)mayan projeler gelecekteki arzı daraltırken, talep geri geldiğinde alıcıları daha az seçenek ve daha sıkı bir rekabetle baş başa bırakabilir.
3. “Bekle ve Gör” Alıcıları Dönebilir
Şu anda özellikle yatırım düşünen birçok alıcı kenarda bekliyor ve daha iyi bir fırsat kolluyor. Ancak arz daralır ve faiz oranları düşmeye başlarsa, talep bir anda geri gelebilir – bu da teklif savaşlarını, fiyat artışlarını ve sona kalma korkusu dediğimiz FOMO hissini getirerek ani bir hareketliliği tetikleyebilir.
Olası Sonuç: Yeni envanter eksikliği ve birikmiş talep nedeniyle fiyatlar beklenenden hızlı yükselir. Alıcısını bekleyen topraktan inşaat projeleri tahminlerden daha güçlü bir talep görür ve ikinci el piyasa fiyatları 2025 ikinci yarısında bir toparlanma yaşayabilir.
Senaryo 2: Fiyatlar Aşağı Doğru Gider – Alıcılar Daha da Korkar ve Envanter Birikmeye Devam Eder
Böyle bir trend korku ve tereddütü artırabilir ve kendi kendini besleyen bir aşağı yönlü sarmal yaratabilir. Ve bu sadece satın alma gücüyle ilgili bir konu da değil, psikolojik birçok faktörü de içeriyor.
Bu senaryo nasıl gelişir derseniz:
1. Alıcılar Durur ve Talep Kaybolur
Ekonomik belirsizlik yüksek seviyelerdeyken, potansiyel alıcılar “Fiyatlar daha da düşebilirken neden şimdi alayım?” diye düşünmeye başlar.
Bu bakış bir kartopu etkisi yaratabilir.
- Projeden alımlardaki zaten çok zayıf olan talep böyle devam eder
- İkinci el konutlara daha az ilgi olur.
- Daha fazla ev piyasada daha uzun süre kalır. Bu da alıcı bekleyen envanteri artırır ve satıcılar da rekabet etmek için fiyat kırmaya başlar.
2. Zorunlu Satıcılar Piyasada Daha Etkili Hale Gelir
Şu anda mutlaka satması gereken satıcılar henüz fiyatları çok düşürecek kuvvette değiller, fiyatlar nispeten yatay seyrediyor.
- Mesela elinde envanter kalan müteahhitler bu envanteri zararına elden çıkarmaya çalışabilir.
- Ya da negatif nakit akışına sahip yatırımcılar kiralık konutları daha agresif şekilde satmaya başlayabilir.
- Yüksek mortgage ödemelerine dayanamayan bir kesim ev sahipleri mecburen satışa geçebilirler.
Tabi tüm bunların fiyatlar üzerinde aşağı yönlü baskı oluşturması kaçınılmaz olur.
3. Kanada Merkez Bankası’nın Eli Çok Rahat Değil
Geçmişe bakıldığında piyasalar ve özellikle gayrimenkul piyasası bir zayıflama gösterdiğinde hep bir faiz indirimi, kurtarma planı devreye girmişti. Ancak enflasyon hala bir endişe kaynağıyken ve bir de ticaret savaşları bu kadar belirsizlik içerirken politika yapıcılar hızlı hareket etme esnekliğine sahip olmayabilir.
Eğer Kanada Merkez Bankası faiz indirimlerini geciktirirse veya daha kötüsü faiz oranları daha uzun süre yüksek kalırsa borçlanma maliyetleri yüksek kaldığı için bir piyasa daralması görebiliriz.
Olası Sonuç: Ekonomik korku, artan arz ve daha uzun süre yüksek kalacak faiz oranlarının birleşimiyle fiyatlar düşük devam eder. Bazı projeler tamamen iptal edilir ve ikinci el piyasaları 2025 sonuna kadar daha da fazla aşağı yönlü baskı hisseder.
Sürprizlere Açık “Büyük Abi” Faktörü: Hükümet Müdahalesi
Kanada gibi gelirinin büyük kısmını gayrimenkul faaliyetinden elde eden ülkelerde gayrimenkul piyasası sallantıda olduğunda, hükümetler tribünde oturup sallantının bitmesini beklemez.
Bu yüzden burada asıl bilinmeyen faktör hükümetin doğrudan müdahalesinin nasıl olabileceği – faiz indirimleri, yabancı alıcı politikalarındaki değişiklikler, yeni konut teşvikleri…
Piyasayı çok hızlı değiştirebilecek gelişmeler:
1. Yabancı Alıcılar Geri mi Dönüyor?
Daha çok yeni göreve gelen başbakan Mark Carney ile birtakım büyük müteahhitlerin piyasayı yabancı alıcılara yeniden – kontrollü bir şekilde – açabilecek bir plan üzerinde sessizce çalıştığını biliyor muydunuz?
Ana noktalar şunlar:
- Spekülasyonu önlemek için satın alımları yeni inşaat projeleriyle sınırlamak.
- Konutunu uzun vadeli tutmak isteyen yabancı alıcılar için teşvikler sunmak.
- Müteahhitlere fayda sağlarken çok ihtiyaç duyulan talebi yaratacak vergi yapılarını oluşturmak.
Eğer yabancı alıcıların yeniden dönüş planı ilgi görürse, Kanada dolarının da zayıflamasıyla projeden alımlara büyük bir sermaye akışı beklenebilir. Bu da kenarda bekleyen projeleri kurtarır ve fiyatları destekler.
2. Faiz İndirimleri Beklenenden Daha Erken ve Sık Gelebilir
Eğer enflasyon tahmin edilenden daha hızlı soğursa ve ticaret savaşları biraz daha kalıcı görünürse Merkez Bankası planlanandan önce ve daha çok faiz indirimine gitmek zorunda kalabilir – yani satın alma gücünü artırır ve talebi yeniden canlandırır.
3. Hükümetin Konut Teşvikleri Devreye Girer
Burada asıl amaç müteahhitleri desteklemek ve satın alma gücünü artırmak olacaktır:
- Durmuş projeleri yeniden başlatmak için müteahhitlere yeni teşvikler (vergi indirimleri, düşük harçlar)
- Alıcıları tekrar canlandırmak için mortgage tarafında teşvik programları.
- Konut üretimini hızlandırmak için imar reformları.
Eğer doğru müdahale kombinasyonu gerçekleşirse, piyasa hızla yeniden toparlanabilir—2025 yılı bir düzeltme yerine bir toparlanma yılı olarak devam edebilir.
Her Koşulda Kemerlerinizi Bağlayın – İleride Türbülans Kaçınılmaz
Şunu kesin biliyoruz: Belirsizlik özellikle yatırımcının en büyük düşmanı. Ve belirsizlik hakim olduğunda “Hızla uyum sağlayanlar” ile “Ne yapacağını bilemeyenler” arasındaki fark tam olarak ortaya çıkar, kazananlar ve kaybedenler belli olur.
Peki Sonuçta Hangi Taraf Kazanır?
- Arz düşer ve talep sabit kalırsa → fiyatlar yükselir
- Alıcılar daha da korkar ve envanter birikirse → fiyatlar düşer.
- Hükümet devreye girerse → piyasa beklenmedik bir dönüş yapar.
Şu anda ne olacağını tam olarak bildiğini iddia eden hiç kimseye inanmamak gerekiyor. Ama bir şey kesin: Kanada’da gayrimenkul piyasası bizi şaşırtmayı henüz bitirmedi, hatta yeni başlıyoruz 😊
Unutmayın ki sosyal medyada, yazılı basında okuduklarınız çoğunlukla geçmişe dönük, belki de bayatlamış bilgiler ve o anki güncel piyasa durumunu anlatmaktan çok uzaklar.
Şimdi şöyle bir düşünün bakalım: Bir sonraki sürprize hazır mısınız? Destek aldığınız profesyoneller cidden piyasanın içinde yüksek hacimli iş yapıyor, her gün ne olup bittiğini takip ediyor ve size doğru rehberliği yapabiliyor mu? Kısacası bu belirsizliklere “Hızla uyum sağlayanlar” grubu içinde olmak için ne yapıyorsunuz?
