Başbakan Justin Trudeau’nun bir anlamda baskın şeklinde yaptığı seçim çağrısıyla Kanada 20 Eylül’de federal seçimler için sandık başına gidecek. Bu noktada Trudeau lideri olduğu Liberal Parti’nin 2019 seçimleri sonucunda elde ettiği azınlık hükümeti konumunu çoğunluk hükümeti haline getirip karar alma mekanizmalarında elini rahatlatarak, bu zor zamanları aşmayı planlıyor. Kanada’da emlak ve özellikle uygun fiyatlı konut (“affordable housing”) problemi ülkenin seçim tarihinde belki de ilk defa bu kadar ön planda ve seçmenin tercihinde cidden önemli bir rol oynayacak. Biz de en büyük üç partinin yetersiz kalan konut arzına, yeni konut üretimi problemine 2021 Kanada seçimleri yolunda ne çözümler vadettiğine, yabancı yatırımcıya bakışına göz atmak istedik:
2021 Kanada Seçimleri – Kanada’da 1 Milyon Yeni Konut Yolda (Mı?) Partiler Emlak ve Uygun Fiyatlı Konut Konusunda Neler Vadediyor?
MUHAFAZAKAR PARTİ
Üç yıl içinde bir milyon yeni konut inşaatını gerçekleştirmek en büyük ve iddialı vaatleri. Ama bu kadar sayıda konutun nasıl yapılabileceği en büyük soru işareti
Bu kapsamda 37 bin civarındaki federal kamu binasının %15’ini konuta dönüştürmeyi planlıyorlar. Toplu taşımayı çok daha yaygınlaştırıp, halkın yaşadığı çevre bölgelere ulaştırmak da diğer bir plan.
Ayrıca kiralık konut yatırımları elden çıkarıldığında oluşacak karın vergisini erteleyerek bu tür daha fazla konutun inşaatını teşvik edici düzenlemeler yapacaklar.
Yine başka önemli bir adım da Kanada’da yaşamayan veya taşınmayacak olan yabancı alıcılara iki yıllık bir kısıt getirmek. Halihazırda Toronto ve çevresindeki emlak piyasasında yabancı alıcılara uygulanan %15 ilave vergi sebebiyle zaten bu tür talep ciddi oranda azalmış durumda, bu sebeple yeni bir önlemin çok fazla bir katkı sağlayacağını düşünmüyoruz.
Mortgage tarafında ise daha uzun vadeli kredileri cazip hale getirip piyasaya biraz daha denge getirmeyi amaçlıyorlar. “Stress Test” adıyla bilinen mortgage alma şartlarında ise biraz daha gevşemeye giderek düşük gelirlilere biraz daha nefes aldırmak da başka bir destek olacak. Bir de %20’den az peşinatla “sigortalı” kredi alım üst limitlerini yükselterek pahalı şehirlerdeki konutlara erişimi de kolaylaştırmayı hedefliyorlar.
Liberal Parti’nin planının aksine bir ev sahibinin oturduğu evin satışından oluşan karın vergilendirilmeyeceği konusunda güvence veriyorlar, yani şu anki durumu koruyacaklar.
Detaylar için bu linkteki sayfa 54 – 57 arasını inceleyebilirsiniz.
LİBERAL PARTİ
“Herkese Bir Yuva” sloganıyla hazırladıkları pakette dört sene içinde 1,4 milyon konutun yapımını, tamirini ve tadilatını planlıyorlar.
Liberal Parti’nin 2021 Kanada seçimleri kapsamında en kritik vaatlerinden biri ise iki sene boyunca yabancılara emlak alımını yasaklamak. Bir yandan da yabancıların elinde tuttuğu, kiralamadığı konutlardan ilave vergi almak. Ama Toronto emlak piyasasında 2017’de başlayan ve halihazırda varolan %15 oranındaki yabancı alıcı vergisi zaten bu tür alım hacimini çok düşürmüş durumda.
“Flipping” olarak bilinen, konutların kar amaçlı, hızlı bir şekilde alınıp, satılmasına da kısıtlama getirmeyi, alınan konutun istisnalar dışında en az 12 ay elde tutulmasını şart koşmayı vadediyorlar.
Yine Toronto emlak piyasasında hiç uygulanmayan bir şekilde satışa çıkan konutlara gelen tekliflerin diğer teklif verenlere de açık şekilde ilan edilmesini zorunlu hale getirmeyi amaçlıyorlar. Biz bu tür bir önlemin alıcı adayları arasında rekabeti artırıp, duygusal bir aşırı fiyatlama yaratacağını düşünüyoruz, dolayısıyla bundan yine alıcıların zarar görmesi muhtemel.
Diğer bir vaat ise “evsahibi olma hedefiyle kiralama” olarak ifade edebileceğimiz “rent-to-own” modelini hayata geçirmek. Bu sayede henüz yeterli peşinatı olmayan alıcılar sonradan sahibi olacakları eve şimdiden kiracı olarak taşınıp belli bir vadede ve önceden belirlenen fiyattan satın alma hakkına sahip olacaklar.
Toronto, Vancouver gibi şehirlerdeki ortalama konut fiyatlarının milyon dolarlarlarda olduğunu göz önüne alarak %20’den az peşinatla alınabilecek azami konut fiyatı limitini yükseltmek başka bir plan. Bankalara bu tür pahalı konutlara da düşük peşinatla mortgage kredisi verme yetkisi verecekler.
Detaylar için bu linke tıklayabilirsiniz
YENİ DEMOKRAT PARTİ (NDP)
Yeni konut üretimi konusunda en düşük (ama bizce en gerçekçi) hedefi NDP koyuyor ve 10 sene içinde 500 bin uygun fiyatlı konut vadinde bulunuyor.
Diğer iki partinin aksine yabancı alıcılar konusunda bir kısıtlama öngörmüyorlar. Öte yandan %20 gibi bir yabancı alıcı vergisi planları var. Bilindiği üzere şu anda Toronto, Vancouver gibi büyük şehirlerde bu şekilde bir vergi var ve %15 seviyesinde.
Diğer bir vaatleri ise bankalar tarafından şu anda azami 25 yıl olarak sunulabilen düşük peşinatlı, sigortalı kredilerin vadesini 30 yıla çıkararak aylık ödemelerini düşürmek.
Öte yandan ilk evini alacaklara verilen vergi teşviğini artırmak, yeni yapılan konutlardan alınan KDV’nin federal kısmını sıfırlamak gibi planları da var.
Ayrıca NDP başa gelirse, evsahibi olmayıp kirada yaşayanlara da 5 bin dolara kadar yardım yapılacak. Tabi kiralık konut sayısı artmadıkça bu tür bir yardımın kiracıları rahatlatmak yerine kira seviyelerini artırma tehlikesi de bulunuyor.
Detaylar için bu linke tıklayabilirsiniz.
Sonuçta seçimlerden kim galip çıkarsa çıksın bu konuda tek dokunuşluk, sihirli bir çözüm yok. Çok sayıda yeni konut yapılmadığı sürece her sene 400 bin yeni göçmen almayı planlayan Kanada’da yardımların, teşviklerin yalnızca kısıtlı ve geçici bir rahatlama getireceği çok açık.
Bu vaatlerin bu yılki emlak piyasasını nasıl etkileyeceğini hep birlikte göreceğiz. O zamana kadar 2020-2021 yılı emlak analizi videomuzu izlemeyi unutmayın!
Kapak Fotoğrafı: CHUTTERSNAP on Unsplash
