Kanada’da Başbakan Justin Trudeau’nun bir anlamda baskın şeklinde yaptığı seçim çağrısıyla 20 Eylül’de federal seçimler için sandık başına gidildi.
Bu hamleyle Trudeau lideri olduğu Liberal Parti’nin 2019 seçimleri sonucunda elde ettiği azınlık hükümeti konumunu çoğunluk hükümeti haline getirip karar alma mekanizmalarında elini rahatlatarak, bu zor zamanları aşmayı planlıyordu.
Kanada’da emlak ve özellikle uygun fiyatlı konut (“affordable housing”) problemi ülkenin seçim tarihinde belki de ilk defa bu kadar ön planda yer aldı ve seçmenin tercihinde cidden önemli bir rol oynadı.
Kanada federal bütçesine yaklaşık $600 milyona malolan, %59 katılım sağlanan bu seçim süreci nasıl bir milletvekili dağılımı yarattı derseniz 2019 seçimi ile karşılaştırmalı bakarsak*:
2021 2019
Liberal Parti (Justin Trudeau) 158 157
Muhafazakar Parti (Erin O’Toole) 119 121
Yeni Demokrat Parti (Jagmeet Singh) 25 24
Quebec Bloğu (Yves-François Blanchet) 34 32
Yeşiller (Annamie Paul) 2 3
Bağımsız/Diğer 0 1
(*) Çoğunluk hükümeti kurabilmek için 170 sandalye gerekiyordu.
Yani aslında siyaset sahnesine hiçbir değişiklik gelmemiş oldu ve Başbakan Justin Trudeau’nun Liberal Partisi en çok oyu almasına rağmen hedeflediği 170 sandalyelik çoğunluktan çok uzak kaldı.
Peki seçim kampanyası sırasında Trudeau’nun emlak tarafında vaat ettikleri nelerdi ve bizi önümüzdeki dönemde konut piyasasında neler bekliyor?
“Herkese Bir Yuva” sloganıyla oluşturdukları plandaki esas hedef kolaylaştırılmış krediler, vergi indirimleri ve teşvikler yoluyla ilk evini alacakların işini kolaylaştırmak.
Bu tür bir yaklaşım çok cazip görünse de yapılan tüm girişimlerin kısa bir süre sonra daha da artan fiyatlar olarak geri tepmesi çok olası.
Yeni konut arzı yukarıdaki tedbirlerin uygulanmaya konma hızında artırılamayacağı için alıcı adaylarının cebine girecek ilave nakit doğal olarak fiyatları daha da yukarı taşıyacak.
Yabancılara iki yıllık alım yasağı, yabancıların sahip olduğu boş tutulan konutlara uygulanacak ilave vergiler, flipping işlemlerine yüksek vergi, vb. talebi düşürmeye yönelik önlemler olsa da çok bir faydası olmayacak gibi duruyor. Sınırların kapalı olduğu pandemi döneminde bile hızla artan fiyatlarda yabancıların bir katkısı olmadığı çok açık. Zaten Toronto gibi büyük şehirlerde halihazırda varolan %15 yabancı alıcı vergisi sebebiyle pandemi öncesinde bile işlemlerde yabancı payı %3-%4 seviyesindeydi.
Esas sorun (1) yeni konut arzının çok kısıtlı olması ve (2) nüfus artışı, (3) göçmenlik, (4) yabancı öğrenciler sebebiyle oluşan talebe karşılık verememesi. Detaylara bakıldığına en temel tedbirler ne yazık ki alıcıların işini kolaylaştırararak talebi artırıcı yönde etki edecek.
Kanada Göçmenlik, İltica ve Vatandaşlık İşleri Bakanı Marco Mendicino’nun da birçok kez dediği gibi « Kısa vadeli ekonomik düzelme ve uzun vadeli refahın anahtarı göçmenlik olacak ». Ve bahsettiği yeni göçmenler hem ev fiyatları, hem de kira seviyeleri üzerinde ciddi bir baskı oluşturacaklar.
Biraz daha detaya inmek isteyenler için bu konuları ana başlıklar altında toplarsak, karşımıza daha çok kısa vadede talebi destekleyici önlemler çıkıyor.
EV SAHİPLİĞİ
40 yaşın altındakilere 40.000 dolara kadar gelir vergisinden muaf bir tasarruf hesabı oluşturma imkanı vererek peşinat biriktirmelerine katkı sağlamak
İlk evini alacaklara verilen $5.000 vergi indirimini $10.000’a çıkartmak
%20’den az peşinatlı mortgage kedileri için zorunlu olan risk sigortasının primlerini %25 oranında indirmek
%20’den az peşinat konması durumunda alınabilecek konut fiyatı üst limitini $1 milyondan $1,25 milyona çıkartmak
“Multiple Offer Presentation” denilen, kapalı usül fiyat teklifi yoluyla yapılan satışları yasaklamak ve açık artırma modeline geçmek.
Biz bu tür bir önlemin alıcı adayları arasında rekabeti artırıp, duygusal bir aşırı fiyatlama yaratacağını düşünüyoruz, dolayısıyla bundan yine alıcıların zarar görmesi muhtemel
Yabancı alıcılara iki seneye kadar alım yasağı getirmek ve yabancıların kiralamadan boş tuttuğu konutlara ekstra vergi uygulamak
“Flipping” olarak bilinen, kısa zaman aralığında kar amaçlı yapılan alım-satım işlemlerine yüksek vergi uygulamak
YENİ KONUT ARZI
Dört yıl içinde 1,4 milyon konutun inşasını, yenilenmesini ve tamirini sağlayacak önlemleri almak
4 milyar dolarlık bir fon oluşturarak büyük şehirlerde 100.000 konut inşaatına destek olmak
KİRALIK KONUT
Diğer bir vaat ise “evsahibi olma hedefiyle kiralama” olarak ifade edebileceğimiz “rent-to-own” modelini hayata geçirmek. Bu sayede henüz yeterli peşinatı olmayan alıcılar sonradan sahibi olacakları eve simdiden kiracı olarak taşınıp belli bir vadede ve önceden belirlenen fiyattan satın alma hakkına sahip olacaklar.
Kiralık konut stoğunda ciddi bir payı olan Gayrimenkul Yatırım Fonlarının faaliyetlerini gözden geçirerek kiralarda yukarı yönlü baskıyı azaltmak
Sonuçta seçimlerden kim galip çıkmış olursa olsun bu konuda tek dokunuşluk, sihirli bir çözüm yok. Hızlı bir şekilde, çok sayıda yeni konut yapılmadığı sürece her sene 400 bin yeni göçmen almayı planlayan Kanada’da yardımların, teşviklerin yalnızca kısıtlı ve geçici bir rahatlama getireceği çok açık.
