“Kira Öder Gibi Ev Sahibi Olmak” Mümkün mü?
Kanada 36,5 milyonluk nüfusu, uzun yıllardır süregelen güçlü ekonomisi, öngörülebilir mali piyasaları ve yüzyılı aşkın süredir yerleşmiş Kuzey Amerika kültürü ile hem yaşamak hem de yatırım yapmak için özellikle son 10 senedir ciddi bir cazibe merkezi durumunda. Kanada’da ev fiyatları da doğal olarak şehirler arasında farklılıklar gösteriyor.
Bu çerçevede Toronto gibi şehirlerde yerel yönetimler finansal kuruluşların da katkısıyla ev sahibi olma fikrini aşılamış ve destek olmuşlar, olmaya da devam etmektedirler.
Bu desteğin en önemli ayaklarından biri de Kanada’da ve Toronto’da emlak alımlarına sağlanan düşük faizli, düşük peşinatlı, uzun vadeli mortgage kredileridir. Yüzde 1’lerden başlayan faiz oranları, yüzde 5 peşinat, 30 seneye kadar çıkabilen vadeler aylık olarak çok cazip geri ödeme olanakları sağlamaktadır. Kanada’da ve de özellikle Toronto ve çevresinde ev fiyatları Türkiye’ye oranla çok daha yüksek olmasına rağmen yüksek gelir seviyesi ve uygun aylık geri ödeme imkanı sayesinde çok büyük bir kesim oturduğu evin sahibidir.
Türkiye’de hep duyduğumuz, özellikle ilk iş hayatına atıldığımızda gerçekleştirme heyecanını yaşadığımız, ama pratikte bir türlü gerçekleşemeyen “Kira öder gibi ev sahibi olma” fikri Kanada’da hayatın olağan bir parçasıdır.
Kanada’da Emlak Alımında Mortgage Kredisi İçin Yapılması Gerekenler ve Önemli Konular Nelerdir?
Hiçbir ön hazırlık yapmadan, bir tahmin üzerine Toronto’da emlak aramaya başlayarak, teklifler vererek, banka hesabınızda para hareketleri yaratarak bütün zamanınızı, enerjinizi sokağa atmış olabilirsiniz. Hatta bazı durumlarda ileriye dönük, geri dönülmesi çok zor sıkıntılara yol açabilirsiniz.
Sıkça karşılaşılan diğer bir hata ise Kanada’da lisansli emlakçı ya da lisanslı mortgage broker olmayıp, konunun uzmanı olmayan arkadaş, komşu veya farklı iş yapan kişilerden duyduğu bilgilere göre hareket eden alıcılardır. Bu durumu ciddi bir rahatsızlıkta uzman doktora danışarak tedavi olmak yerine çevresinin önerdiği yöntemlere göre hareket eden ve rahatsızlığını daha da sıkıntılı bir hale gelen hastaya benzetebiliriz.
Kanada’da ve özellikle de Toronto’da ev fiyatları ve tiplerinin değişkenliği, ve de mortgage kredisi konusunun uzmanlık gerektirmesi sebebiyle emlak alım sürecinde kesinlikle ilk yapılması gereken iş lisanslı bir Mortgage Broker (1) ile görüşüp mümkün olan alternatiflerin belirlenmesidir.
Çoğumuzun tahmin edebileceği üzere bir mortgage kredisini en iyi şartlarda alabilmek için öncelikli önemli konular geliriniz ve zaman içinde Kanada’da oluşturduğunuz kredi geçmişinizdir. Elde ettiginiz gelirin tipi de (maaş, serbest meslek, komisyon, vb.) çoğu durumda belirliyici olmaktadır. Kanada’da alınabilecek mortgage kredisi rakamını belirlemek için ise halihazırda varolan diğer borçlarınızın da hesaba katılması gerekir.
(1) Kanada’da lisanslı Mortgage Broker kimdir, ne şekilde çalışır, kim tarafından denetlenir?
https://www.fsco.gov.on.ca/en/mortgage/Pages/mortgage-broker.aspx
Kanada’da ve Toronto’da Yeni Göçmenler İçin Mortgage Kredisi İmkanı Var mı?
Bilindiği üzere Kanada ve de Toronto göçmenlerin yoğun olarak yaşadığı ve düzenli olarak göçmen kabul eden bir ülke konumunda. Doğal olarak Yeni Göçmen olarak gelenlerin Kanada’da emlak alırken mortgage kredisi için gösterebilecekleri bir gelirleri veya kredi geçmişleri yok.
Bu durumda olanlar için güzel bir haberimiz var: Kanada’da Yeni Göçmen olarak, özel bir mortgage ürünü sayesinde, Kanada’da geliri ve geçmişi olan biri gibi aynı düşük faiz oranlarından yararlanabilirsiniz ve kredi geçmişinizin olması zorunluluğu da yok. Tek ve en büyük fark peşinat oranının daha yüksek olması; bankalar bu şekilde kendilerini koruyorlar diye düşünebiliriz.
Bankalar Yabancı Yatırımcılara Nasıl Bakıyor?
Kanada’nın yukarıda bahsettiğimiz avantajları dolayısıyla uzun yıllardır dünyanın her ülkesinden birçok yatırımcı elindeki nakitini Kanada’da emlak alarak değerlendirme yoluna gitmekte. Ülkenin özellikle belli bölgelerine artan sayıda(2) göçmenin geliyor olması ve inşaat yapılabilecek imara sahip alanların kısıtlı olması sebebiyle konut arzı limitli ve Arz-Talep arasındaki açık her sene artmakta. Bu da Kanada’da emlak fiyatları açısından hızlı bir artışa yol açıyor.
Örnek olarak Toronto şehri şu anki nüfusu itibarıyla Kuzey Amerika’nın 4. büyük şehri ve yıllık 80.000 civarı nüfus artışı gerçekleşmekte. Buna karşın Toronto’da senelik sedece 15.000 yeni konut yapıldığını ve ortalama bir hanede 2,8 kişi yaşadığını düşünürsek açığın boyutları ortaya çıkıyor.
Böyle bir piyasaya yatırım yapmak isteyen siz, yabancı yatırımcılar için de güzel haberlerimiz var: Yabancı Yatırımcı olarak, özel bir mortgage ürünü sayesinde, Kanada’da geliri ve geçmişi olan bir alıcı gibi aynı düşük faiz oranlarından yararlanabiliyorsunuz ve Kanada’da kredi geçmişinizin olması zorunluluğu da yok. Yeni göçmenlere benzer şekilde peşinat oranının biraz daha yüksek olması gerekiyor.
Kanada’da emlak yatırımını yaptığınızda mortgage faizinin ve evin diğer giderlerinin kira gelirinden düşülebilmesi sebebiyle efektif vergi oranınız da çok düşük seviyede tutulabiliyor. Bir diğer avantaj da Kanada-Türkiye arasında çifte vergilendirmeyi önleyici bir anlaşmanın da bulunması.
Tabi tüm bu olanaklardan ve avantajlardan azami faydalanabilmek için Kanada’da lisanslı bir Emlakçı ve Mortgage Broker’i ile görüşmeniz ve en baştan bütün süreci birlikte planlamaya başlamanız çok önemli.
(2) Kanada 2021-2023 arasında 1,2 milyon yeni göçmen alacak. Bu sayı daha önce yıllık 300 bin civarındaydı.
Federal government plans to bring in more than 1.2M immigrants in next 3 years | CBC News
Öğrenciler ve Geçici İş İzni Olanlar İçin Mortgage Kredisi Olanağı Nedir?
Kanada’daya her sene geçici olarak okumaya veya çalışmaya gelen önemli bir kesim bulunmakta ve bunların çoğu burada kalıcı olmayı amaçlamakta. Eğer bu durumudaysanız nispeten kısıtlı bir çerçeve içerisinde olsa da mortgage kredisi kullanmanız mümkün.
Toronto’da emlak ve mortgage kredisi sürecinin olumlu sonuçlanmasında girişimin zamanlaması, yapılması gereken ön hazırlıklar ve yapılmaması gereken hareketler çok belirleyici oluyor. İlk geldiğinizde kiralama yapacak bile olsanız, kira anlaşması öncesi bir Mortgage Broker ile konuşup, ileriye dönük hazırlıklara başlamak büyük önem taşıyor.
Kanada ve Toronto’da En İyi Şartlarda Mortgage Kredisi Nereden Bulunur?
Onlarca banka ve başka kredi veren finansal kuruluşun bulunduğu, koşulların günlük değiştiği ve bazen çok hızlı hareket etmek gereken bu ortamda sizin durumunuza en uygun krediyi kendi kendinize bulmanız hemen hemen imkansız gibidir. En sağlam yöntem durumunuzu ve ihtiyacınızı Mortgage Broker’ınız ile en açık şekilde paylaşmanız ve sizi yönlendirmesini beklemenizdir. O sizin adınıza detaylı araştırma yapacak, en uygun faiz oranı ve diğer şartları tespit edecek, gerektiğinde sizin adınıza esneklik sağlama, istisna alma konusunda girişimler yapacaktır.
Unutmayınız ki ilk başlarda kendi başınıza hareket etmeniz sonraki aşamalarda Kanada ve Toronto’da lisanslı bir Emlakçı ve Mortgage Broker ile çalışmaya başlasanız bile işinizi zorlaştırabilir, hatta imkansız hale getirebilir.
Toronto ve civarında kiralık veya satılık ev, gayrimenkul yatırımı ve mortgage hakkında bilgiye ihtiyacınız varsa aşağıdaki formu doldurabilirsiniz. Lisanslı emlak danışmanları en yakın zamanda sizinle irtibata geçecektir.
