Eleştirmenler, bir yıl önce tanıtılan yabancıların konut alma yasağının ev fiyatlarını düşürmekte yardımcı olmadığını söylüyor.
Vancouverlı Kris Wallace ve Andy Ali, ailelerine daha fazla alan sunacak daha büyük bir daire arayışlarının hayal kırıklığı yarattığını söylüyor. Şehirdeki emlak ve kira maliyetleri o kadar yüksek ki 26 yaşındaki kızları hala onlarla yaşıyor ve hepsi sıkışmış hissediyor.
Federal hükümet, 2022’de Kanada’da ikamet etmeyenlerin konut satın almasını yasaklayan “Kanadalı Olmayanların Konut Edinmesinin Yasaklanması” yasasını geçtikten sonra bir yıl önce yabancı alıcıları yasakladı. 1 Ocak’ta yürürlüğe giren iki yıllık yasak, yatırım amaçlı olarak Kanada’daki mülkleri satın almayı yasakladı.
Ancak Wallace, bu yasağın ailesi için pek bir şey yapmadığını söylüyor. Wallace, 1.1 milyon dolarlık umut verici bir dairenin açık evine katıldıktan sonra, “Çevremizde çok lüks binalar yapılıyor ve hepsi aşırı fiyatlı” dedi. “Yabancı alıcılar vergisi… Sanırım bunda bir değişiklik yaratmıyor.”
Eleştirmenler, Kanadalılar için konutu daha uygun hale getirmeyi amaçlayan yabancı alıcılar yasağının birçok muafiyet içerdiğini ve daha çok politik bir manevra olduğunu söylüyorlar. Kanada’da konutun hala birçok kişi için erişilemez olduğu açık ve ülkenin ev sahipliğini teşvik etmek için dünyadaki diğer yerlere bakması gerektiğini savunuyorlar.
Konut Bakanı Sean Fraser’ın ofisi, bir röportaj talebini geri çevirirken, sözcüsü hükümetin ülke genelindeki şehirlerle çalışarak “Önümüzdeki on yıl içinde 250,000’den fazla yeni evin inşa edilmesine yardımcı olduğunu” söyledi. Bu ayın başlarında, hükümet Vancouver ile 40,000 evin hızlı bir şekilde inşa edilmesini hızlandırmak için 115 milyon dolarlık bir anlaşma açıkladı.
Canadian Mortgage and Housing Corporation (CMHC) tarafından yapılan bir açıklamada, Kanada Konut İstatistikleri Programı’nın 2023 verilerinin henüz mevcut olmadığı ve yasağın tam etkisinin belirlenmesi için beklenildiği belirtildi.
CMHC, Ottawa’nın “Her Kanadalının arayabileceği uygun bir yere sahip olmasını sağlamak için çalıştığını” belirterek, yeni inşa edilen kiralık birimlerden GST’nin affedilmesine, 20 milyar dolarlık apartman finansmanına ve diğer girişimlere atıfta bulundu.
Vancouver’da geçen ay, Başbakan Yardımcısı Chrystia Freeland, yasağın “fark yarattığını” ve insanların yaşayabileceği konutları koruduğunu söyledi. Kasım ayının başlarında, Muhafazakâr Parti Lideri Pierre Poilievre, konutları uygun hale getirmek yerine hükümetin politikalarının “sorunu daha da kötüleştirdiğini” söyledi.
Konut Bakanı, bu ayın başlarında konut sıkıntısını kabul etti, ancak Poilievre’nin stratejisine meydan okudu. Fraser, “Kanadalıların endişesine dokunmaktan başka gerçekten onlara yardımcı olacak bir plan ortaya koymadan memnun gibi görünüyor” dedi.
Muafiyetlerle hafifletilen yasak.
CMHC verilerine göre, 2021’de gerçekleşen gayrimenkul satışlarının sadece yüzde ikisi Kanada dışından gelenler tarafından yapıldı. Bu bilgi, Global News tarafından Bilgi Edinme Kanunu kapsamında elde edilen iletişim kayıtlarına dayanıyor.
Yasağın yürürlüğe girmesinden birkaç ay sonra daha fazla muafiyet eklenmişti. Bu muafiyetler arasında öğrenciler, ilk kez ev alanlar ve 500.000 doların altındaki mülkler bulunuyordu.
Vancouver’daki Team 3000 Realty Ltd’den Tim Sabitov, “Yabancı alıcı yasağına o kadar çok muafiyet eklenmişti ki aslında hiçbir fark yaratmadı,” diyor.
Yabancı alıcı yasağının etkileri kısa ömürlüydü, British Columbia Gayrimenkul Birliği’nin baş ekonomisti Brendon Ogmundson’a göre. “Yabancı alıcı yasağı, daha çok bir ekonomi politikası veya konut politikası değil, daha çok politik bir karardı,” dedi.
Toronto Bölgesel Gayrimenkul Birliği (TRREB) ve Kanada Gayrimenkul Birliği (CREA) verilerine göre 2023’te, Toronto’nun piyasası biraz yumuşadı, ancak ortalama ev fiyatı hala 1.1 milyon dolar ve Eylül ayında Vancouver’daki tipik bir evin fiyatı 1.2 milyon dolardı.
Kanada’da ev satışları Ekim ayında azalırken, ortalama satış fiyatı o ay içinde %1.8 arttı ve bu, CREA’ya göre 2022’nin aynı dönemiyle karşılaştırıldığında idi. Vancouver’da ise bu oran %5.8 arttı ve bağımsız bir evin referans fiyatı 2.001.400 dolar olarak yükseldi, Greater Vancouver Emlak Komitesi (REBGV) verilerine göre.
Bazı ölçülerde başarı
2016 yılında British Columbia (B.C.), spekülasyon ve boş ev vergilerini tanıttı. Ontario bir sonraki yıl takip etti. Bu vergiler, yatırım amaçlı mülk satın almaktan kaçınmak için talebi yüksek bölgelere uygulandı.
British Columbia Üniversitesi Sauder İşletme Okulu’ndan Doçent Thomas Davidoff ve UBC doktora öğrencisi Keling Zheng, B.C. ve Toronto’daki yabancı alıcı vergilerinin etkisini inceledi ve bunun konut fiyatlarında başlangıçta bir düşüşe neden olduğunu ancak kısa sürede düzeldiğini buldu.
Vancouver şehri, CMHC verilerinin spekülasyon vergilerinin piyasayı sakinleştirdiğini ve 2017 ile 2021 arasında boş olan mülkleri uzun vadeli kiralamalara dönüştürdüğünü gösterdiğini söylüyor.
Bu başarıya dayanarak, British Columbia’nın konut bakanı Ravi Kahlon’a göre, B.C. spekülasyon vergisi programını 59 belediyeye genişletti ve federal hükümet, transit odaklı ve çoklu birimli gelişimleri teşvik eden birçok eyalet politikasını benimsedi.
“Federal konut bakanı yakın zamanda Toronto Konseyi’ne gidip, ‘British Columbia’nın yaptığını benimseyin’ dedi,” diyor Kahlon, 30 Kasım’da CBC’ye Victoria’da.
“Federal hükümeti beklemiyoruz. Burada zaten harekete geçiyoruz.”
Davidoff’a göre, yabancı alıcı yasağından sonra lüks konut fiyatları başlangıçta düştü, ancak gerçek itici gücün ekonomik bir yavaşlamaya neden olan yükselen faiz oranları olduğunu söylüyor.
“En uygun ürünler, yabancı alıcı vergisinden sonra her ne sebeple olursa olsun fiyat artışı yaşadı.”
Davidoff, yabancı alıcılarına odaklanmanın sadece bir şeyleri daha uygun hale getirip getirmediğinden emin olmadığını ve odaklanmanın bir mülkün nasıl kullanıldığına — sahibinin kim olduğuna değil — odaklanması gerektiğine inandığını söylüyor.
Vancouver New Condos’tan emlakçı Mike Stewart ise “yasak, belki de bazı federal politikacıların bir sonraki seçimde daha iyi performans göstermek amacıyla konut erişilebilirliğine yardımcı olma çabasından ziyade” diyor.
Eleştirmenlere göre, Kanada’nın yasağı ‘tamamen yetersiz.’
Vergi ve yasakları savunanlar, bunların daha etkili olması için daha sert olmaları gerektiğini söylüyor.
“Kanada’nın yasağı tamamen eksikti,” diyen Andy Yan, Simon Fraser Üniversitesi’nde kentsel planlama ve gelişme üzerine odaklanan sürekli eğitim programı City Program’ın direktörü.
Yan, Hong Kong ve Singapur gibi yerlerin fiyatları düşürmek için çok daha yüksek vergiler ve katı alıcı kısıtlamaları kullandığını söylüyor.
Spekülasyon vergilerinin British Columbia’daki gayrimenkul yatırımcılarını caydırmasından uzun bir süre sonra yabancı alıcı yasağı getirildi. Fakat diğer konut uzmanları ve David Ley’e göre, ülkede başka sorunlar da bulunmaktadır.
Durağan maaşlar, uygun fiyatlı konut stoğunun eksikliği ve zayıf düzenlemeler nedeniyle küresel gayrimenkul yatırımcılarını çekme mirası, Housing Booms in Gateway Cities kitabının yazarı David Ley’e göre, uygunluk sorununu besliyor.
Emekli UBC Kentsel Coğrafya profesörü, Kanada’nın 2022’de dünyanın en yüksek ev sahipliği oranlarından birine sahip olan Singapur gibi başarı hikayelerinden öğrenebileceğini söylüyor; bu oran Singapur’da %89.
Ley, “Singapur konut sorununu çözdü. Şimdi, dünyadaki kaç şehir bunu söyleyebilir?” diye soruyor.
O, Singapur’un başarısını B.C.’nin %25’ine karşı %60 olan agresif spekülasyon vergilerine ve bu vergilerin sağlam kamu konut stoğu oluşturmak için kullanılmasına bağlıyor. Singapur’un konutunun %80’i kamuya aittir, bu oran Kanada’nın yaklaşık %6’sına daha yakındır.
Ley, Singapur’un konut piyasasındaki “yatırımcı oyununu” kontrol ettiğini ve “yerel alıcılar için fırsat yaratıldığını” belirtiyor.
Vancouver’da, Wallace ve Ali hâlâ uygun fiyatlı bir konut arıyorlar, çünkü birçok konut, özellikle bugünkü faiz oranları göz önüne alındığında, çok yüksek fiyatlı.
“Çoğu binanın sahibi maliyeti kaldırabilecek durumda gibi görünüyor ve beklemeyi tercih ediyorlar. Bu, alıcılar için zorlu bir durum,” diyor Wallace.
