2022’nin ilk çeyreği biterken Toronto ve çevresi emlak piyasasında gelişmeler son gaz devam ediyor. Rekor rakamlarla kapanan 2021’in ardından yeni sene de çok hızlı başladı ve envanter sıkıntısı yakın zamana kadar temel etken olmaya devam etti. Artık hükümet ve otoritelerin tüm odağı ev fiyatlarının dizginlenmesi ve arzın çoğaltılması.
Birçok sürprizlerle dolu bahar piyasasına girerken herkesin bakış açısına göre farklı başlıklar atılabilir:
– Sene Başından Beri Emlak Fiyatları %18’in Üzerinde Arttı. Rekor Yeni Göçmen Alımıyla Birlikte Artış Yavaşlayarak da Olsa Devam Edecek.
– Fiyatlar Sonunda Düşüşe Geçti: Mart 2022’de Fiyatlar Şubat’a Göre -%2,6 Azaldı. Alınan Önlemler Yoluyla Bu Düşüş Devam Edecek.
– Yeni Önlemler Yürürlükte. Ancak İlave Önlemler Alınmazsa ve Arz Artırılmazsa Daha Uzun Bir Süre Toronto ve Çevresinde Konut Sahibi Olmak Hayal Olmaya Devam Edecek.
Aslında bu başlıkların hepsi doğru ve her birimizin piyasaya neresinden baktığımıza göre biri bize daha yakın gelebilir.
Tabi burada unutulmaması gereken nokta şu:
Genelde basında çıkan haberler yayınlanan istatistikler üzerinden oluyor, birkaç ay geriden gelebiliyor, yani tam olarak piyasanın o anki gidişini yansıtmayabiliyor.
Öte yandan bizler günlük olarak piyasanın içinde, alım, satım, mortgage gibi konularla boğuşurken biraz daha güncel olarak gidişatı yaşayarak görüyoruz. Bu yazımızda sizinle piyasanın içinden, en güncel izlenimlerimizi paylaşmak istedik.
Mart 2022 Toronto ve Çevresi (GTA) piyasa özeti
Mart 2022 sonuçlarını Şubat 2022 ile karşılaştırırsak ortalama fiyatlarda -%2.6 düşüş görüyoruz. Ama bu karşılaştırmayı Aralık 2020 ile yaparsak artış %18.5, yani hala çok ciddi bir yükselme söz konusu. Dolayısıyla tüm analizler, yorumlar kişinin nasıl bakmak ve ifade etmek istediğine göre değişebiliyor.
Bugün itibarı ile görünen o ki talepteki ve fiyatlardaki düşüş özellikle belli bölgelerde devam ediyor. Ancak detaya inildiğinde müstakil evler ile condo apartman daireleri arasında ciddi bir ayrışma olmaya başladı: Yüksek fiyatlı evlerde düşüş daha görünür iken, condo dairelerde düşüş sadece -%1, yani fiyat artışı durmuş gibi görünüyor.
Son gelişmeleri özetlersek
– Merkez Bankası (Bank of Canada) uzun süreden beri ilk defa gösterge faiz oranını (Prime Rate) %0,25 artırdı ve bu artışların istikrarlı bir şekilde devam edeceğinin sinyalini verdi. 2023 sonuna kadar toplam artış %1,5 – %2,0 aralığında olabilir. Bu artan oran doğrudan birçok değişken faizli mortgage kredisi müşterisinin nakit akışını negatif etkileyecek.
– Ontario Maliye Bakanlığı Toronto ve çevresinde yabancılara uygulanan konut alım vergisini %15’ten %20’ye çıkarttı ve artık tüm Ontario çapında geçerli olacağını ilan etti. Bazı şartları sağlamaları durumunda bu vergiyi geri alma imkanı verilen uluslararası öğrenciler veya yabancı çalışanların bu imkanlarını da kaldırdı. Yani pratikte yabancı alıcıların önünü kesti.
– Hemen ardından açıklanan 2022 federal bütçesi içinde iki yıl boyunca yabancı alıcılara alım yasağı getiriliyor. Bu önlem zaten 2021 seçimlerinde başbakan Trudeau ve Liberal partinin seçim sözleri arasında idi. (uluslararası öğrenciler ve yabancı çalışanlar bu yasaktan muaf olacak)
– Bahar aylarında her sene artan envanter, ev fiyatlarının ciddi artışı sonucunda alıcıların motivasyonunun düşmesi, faizlerin artışta olmasının getirdiği belirsizlikler sebebiyle konutların ortalama satış süreleri yükselmeye başladı. Özellikle çok fazla fiyat artışı yaşanan çevredeki küçük şehirlerde düşüşler gözle görünür hale geldi.
Bundan sonra bizi neler bekliyor olabilir?
– Ontario’da inşaat süreçlerinin hızlandırılması ve harçların düşürülmesi, belli bölgelerde daha yoğun yapılaşmaya izin verilmesi, yeni alanların imara açılması gibi yeni önlemler geliyor. Bu amaçla federal bütçede $10 milyar dolarlık bir kaynak ayrıldı. Ama bu süreçten bir sonuç alınması 5 yılı bulabilir, dolayısıyla kısa vadede arza bir katkısı olmayacaktır.
– İçinde ev sahibinin ve kiracının oturmadığı konutlardan ilave emlak vergisi alınması için çalışmalar yapılıyor.
– Faiz oranlarının daha da yükselmesiyle alınabilecek mortgage kredisi rakamları düşüş gösterecek ve alım gücünü azaltacak.
– Yabancıların alımlarının engellenmesinin psikolojik etkisi dışında önemli bir fark getireceğini düşünmüyoruz. Zaten şu anda yabancı alıcıların toplam piyasa payı %1 civarında.
– Ortalama müstakil ev fiyatları ile condo daire fiyatları arasındaki farkın $1.2 milyon doların üzerine çıkması sebebiyle ilginin daha çok ucuz condo dairelere olacağını, müstakil/yarı-müstakil konutların fiyat artışının nispi olarak çok daha düşük olacağını öngörüyoruz.
– Özellikle Toronto dışında son iki senede fiyatı çok hızlı yükselen belli şehirlerde ciddi fiyat düşüşleri görmek hiç şaşırtıcı olmaz. Buna örnek Brampton, Ajax ve Oshawa bölgesindeki müstakil konutlar olabilir.
– Bir yandan da yatırım amaçlı alınan konutlar için kredi kullanırken ödenmesi gerekecek minimum peşinatın %30’a çıkarılacağı yönünde çalışmalar olduğunu duymaktayız. Bu da fiyatların artışını yavaşlatacaktır.
– Öte yandan Kanada Göçmenlik Bakanlığının %20’den fazla artışla, rekor sayıda yeni göçmen alma hedefi ve bu hedefe doğru adımlar atması talebi her koşulda canlı tutacak gibi görünüyor.
Tüm bunlardan hazırlığını iyi yapmış alıcılar karlı çıkacak gibi duruyor: Daha çok seçenek için daha az sayıda alıcı rekabeti olacak, düşüşleri iyi analiz eden yatırımcılar cazip fiyatlardan yatırım yapma imkanı bulacaklar, inşaattan alımlarda müteahhit daha fazla promosyonlar sunacaklar.
Piyasayı iyi analiz etmeden, rekor fiyata satış yapmayı hayal ederek ön hazırlığını iyi yapmadan piyasaya çıkan ev sahipleri ise bir hüsran yaşayabilir. Ellerinde yüzü eskimiş bir satılık ev ilanı ile kalabilirler.
İnşaattan Alım (Pre-Construction) bir çıkış yolu olabilir mi?
Şu an için alım imkanı olmayanlar için, ya da yatırımcı olarak inşattan alım konusu gittikçe popülerliğini artırıyor, %5-%10 peşinatı olan bir daire kapatma peşinde. O tarafta da arz talebi karşılayamıyor, çıkan güzel projelerden alım yapmak çok zor olabiliyor.
Ama tahmin edileceği gibi tüm projelerde getiri potansiyeli, bitmeme riski, sonradan kiralanabilme kolaylığı gibi noktalar çok farklı.
Ama çok net bir durum var: Baştan hesabını iyi yapmamış, izinlerini almadan ön satışı yapmış ve uzun süre inşaata başlayamamış inşaatçıların ya fiyat artırım talebi yapacağı ya da projelerini iptal edecekleri kesin gibi. Zaten kendileri ne kadar isteseler de inşaat kredisini verecek olan bankaları onları bu ikileme zorlayacak.
Burada en önemli noktalardan biri bu konuda tecrübeli emlak danışmanlarıyla çalışarak bu riskleri baştan minimize etmek. Ama biz hala doğrudan inşaatçının anlaşmalı satış ofisinden alım yapanları görüyoruz, duyuyoruz, yani bazı alıcıların haklarını koruyacak, onları temsil eden bir emlak danışmanları yok.
Bazı projeler ise saygın inşaatçılar tarafından lanse edilse de fiyatlarının aşırı yüksekliği sebebiyle 5-6 sene sonra bile bir kar getirmesi neredeyse imkansız, çok detaylı analiz gerektiriyor.
Diğer bir hatalı bakış açısı ise “İşin sonunu, mortgage, vb. düşünmeme gerek yok, nasıl olsa ben önceden hakkımı devredeceğim” diyen potansiyel alıcılar. Bu hakkın onlar istediği noktada mümkün olamayabileceğini, veya devir yapılsa bile sonuçta çıkacak verginin karın çok büyük bir kısmını götüreceğinin farkında değiller. Ve onlar için bu uyarıları ortaya koyacak, doğru hesaplamayı yapacak bir danışmanları yok.
Ümit ediyoruz ki bu yazımız tüm konut tiplerinde ve değişik şehirlerde başka bir dengeye doğru ciddi bir kayış yaşadığımız bu dönemde hem alıcılar, hem de satıcılar için faydalı olur.
Yakın zamanda alım veya satım yapmayı, mortgage kredisi kullanmayı düşünenler veya varolan mortgage kredisinin vadesi gelenler daha detaylı bilgi için bizimle temasa geçebilirler.
Ya da yalnızca emlak piyasasının durumu hakkında sohbet edip, önündeki seçenekleri anlamak isteyenlere de her zamanki gibi memnuniyetle kapımız açık.
Eğer bir şekilde emlak yatırımına girmek istiyor, ama nereden başlayacağınızı bilmiyorsanız, bazı seçenekler sizin için de ulaşılabilir ve gayet uygun olabilir. Sohbet etmek, profesyonel bir fikir almak, detayları anlamak ve hareket planınızı oluşturmak için bizimle dilediğiniz zaman irtibata geçebilirsiniz.
Topçu & Dalan Homes
https://www.TopcuDalanHomes.ca
https://www.instagram.com/TopcuDalanHomes.ca
